Sonntag, 3 März 2024

Beim Hauskauf sparen: Zinsen und Tilgung bei der Baufinanzierung

by AdminGlowingMag
Alexander Raths/shutterstock.com

Seit Mitte 2022 änderte die Europäische Zentralbank, kurz EZB, die Leitzinsen zehnmal. Die Bauzinsen vervierfachten sich ab diesem Zeitpunkt innerhalb kurzer Zeit. Die Zinsen bei Hauskrediten mit einem Sollzinssatz für zehn Jahre belaufen sich derzeit im Durchschnitt auf 4,3 Prozent.

Hauskäufer stehen deswegen vor der Frage, ob sie aufgrund der hohen Zinsen eine kurze Laufzeit vereinbaren oder ihre Zinsen lieber langfristig festschreiben lassen, um unvorhersehbare Kosten nach Ablauf der Sollzinsbindung zu vermeiden. Doch wie entwickelte sich der Zins konkret? Lohnt sich ein Hauskauf aktuell? Wie nutzen Immobilienkäufer die Zinsentwicklung und welche Tilgung ist zu empfehlen?

Die Zinsentwicklung: Wissenswertes für Hauskäufer in spe

Die Europäische Zentralbank gibt den Geschäftsbanken keine Zinssätze vor. Stattdessen legt die EZB Leitzinsen fest. Diese beziehen sich auf die Zinssätze, zu denen die EZB Geld an die Geschäftsbanken verleiht. Die Geschäftsbanken befinden sich aus diesem Grund in einem permanenten Austausch mit der EZB. Somit beeinflusst diese die allgemeine Entwicklung der Zinsen für Verbraucher. Dabei gilt: Die Zinsentwicklung der letzten Jahre wirkte sich positiv für Kreditnehmer aus, während Menschen, die ihr Geld auf einem Sparkonto ansparen möchten, kaum profitierten.

Nach der Zinswende im Juli 2022 wendete sich das Blatt. Sparer erhalten seither höhere Zinsen und Kreditnehmer müssen mit stärkeren finanziellen Belastungen rechnen. Zum ersten Mal seit sechs Jahren hob die EZB die Leitzinsen am 27.07.2022 an. In dem genannten Jahr stiegen diese zudem im September, im Oktober und im Oktober an. Im Jahr 2023 liegt der EZB-Leitzins im Winter 2023 bei 4,5 Prozent. Doch für die Bauzinsen spielen die Anleihemärkte eine wichtigere Rolle als die EZB. Denn Banken, die Baufinanzierungen anbieten, schätzen die Zinsentwicklung im Vorfeld ab und setzen die Zinsen für einen spezifischen Zeitraum fest.

Stellen Hauskäufer also einen Finanzierungsantrag für 30 Jahre, muss die Bank anhand der Anleihekurse, insbesondere anhand der Pfandbriefe und der Bundesanleihen, überprüfen, wie sich die Zinsen in den kommenden 30 Jahren entwickeln könnten. Ist abzusehen, dass die Zinsen steigen werden, setzt die Bank den Zins höher an als dieser aktuell ausfällt. Zudem verlangt die Bank einen Aufschlag für ihre Dienstleistung. Um von Baufinanzierungen mit günstigen Zinsen zu profitieren, sollten Interessierte deswegen die Anbieter vergleichen. So ermitteln sie das optimale Preis-Leistungsverhältnis und sparen langfristig Geld.

Lohnt sich ein Hauskauf aktuell?

Die Entwicklung der Bauzinsen wirken sich unmittelbar auf die Kalkulation aus, die Hauskäufer im Rahmen einer Immobilienfinanzierung durchführen. Eine Immobilienfinanzierung fällt im Jahr 2023 nämlich teurer aus als in den vergangenen Jahren. Immobilienkäufer, die eine Baufinanzierung in Anspruch nehmen möchten und den Kredit über einen langen Zeitraum abbezahlen werden, können die Zinsentwicklung jedoch nutzen. Ist beispielsweise absehbar, dass die Zinsen zeitnah ansteigen, sollten Hauskäufer in Erwägung ziehen, die Immobilie frühzeitig zu erwerben. Sie stellen in diesem Fall kurzfristig einen Kreditantrag und profitieren somit von den niedrigeren Zinsen.

Dabei sollten sich die Kreditnehmer vor Augen führen, dass es sich bei einem Hausdarlehen um eine langfristige finanzielle Verpflichtung handelt. Um zu ermitteln, wie viel Budget zur Verfügung steht, kann es sich im Vorfeld lohnen, ein Haushaltsbuch zu führen und alle Einnahmen und Ausgaben aufzulisten. Anschließend berechnen die Hauskäufer ihr Eigenkapital, das sich aus verschiedenen Elementen zusammensetzen kann.

Auf Basis des Eigenkapitals können sich die Interessenten auf die Suche nach der passenden Immobilie begeben. Liegt die Wunschimmobilie im Budget, wenden sich die Immobilienkäufer an eine Bank oder ein Kreditinstitut. Die Kreditnehmer sollten jedoch nicht die erstbeste Bank auswählen, sondern die Angebote diverser Anbieter vergleichen. So steigt die Chance, das optimale Preis-Leistungsverhältnis ausfindig zu machen.

Die Hauskäufer stellen dann einen Antrag, um eine Baufinanzierung nutzen zu können. Die Bank prüft den Antrag. Dabei gilt: Ein hohes Eigenkapital erhöht die Chance auf günstige Zinsen und eine niedrige Darlehensrate. Wer jedoch ohne Eigenkapital finanzieren und die 100- oder die 110-Prozent-Finanzierung nutzen möchte, sollte in der Regel höhere Kosten einplanen.

Wie viel Tilgung ist sinnvoll?

Die monatlichen Raten im Rahmen der Baufinanzierung bestehen zum einen aus dem Betrag, den die Hauskäufer sich von der Bank oder dem Kreditinstitut leihen. Zum anderen setzt sich die Monatsrate aus Zinsen zusammen, die die Bank oder das Hypothekeninstitut erhebt. Der Anteil, mit dem die Kreditnehmer die Geldsumme für den Hauskauf begleichen, wird als Tilgung bezeichnet. Bei einem Annuitätendarlehen gilt eine feste anfängliche Tilgungsrate. Bei vielen Anbietern besteht die Möglichkeit, eine 1-Prozent-Tilgung zu wählen. In diesem Fall beläuft sich die Tilgung auf 1 Prozent der Kreditsumme.

Der anfängliche Tilgungssatz steigt von Jahr zu Jahr. Denn der Zinsbetrag und die Restschuld minimieren sich fortwährend. Dies kann sich jedoch als nachteilig erweisen. Denn mit einer 1-Prozent-Tilgung verlängert sich die Dauer der Darlehensrückzahlung. Hauskäufer begleichen den Kredit demnach über einen langen Zeitraum. Als empfehlenswert gelten deswegen Tilgungen zwischen 2 und 4 Prozent. Die monatlichen Raten fallen hier höher aus. Das Darlehen wird allerdings schneller abbezahlt und die Immobilienkäufer befreien sich schneller von ihren Schulden.

Wie hoch die Raten ausfallen dürfen, entscheiden die Kreditnehmer auf Basis ihrer finanziellen Möglichkeiten. Wichtig ist, dass die monatliche Kreditrate auch auf lange Sicht keine finanzielle Belastung darstellt. Hauskäufer sollten deswegen unvorhersehbare Ereignisse wie eine Kündigung oder einen Jobwechsel in die Kalkulation einbeziehen. Auch ein Familienzuwachs kann das Budget schmälern, das monatlich zur Verfügung steht. Weiterhin sollte ausreichend Geld übrigbleiben, um beispielsweise defekte elektronische Geräte zu ersetzen. Der Kauf eines neuen Kühlschrankes sollte also die Rückzahlung des Darlehens für das Haus nicht gefährden.

Das Fazit – Tipps für die Immobilienfinanzierung

Eine Immobilienfinanzierung lohnt sich aufgrund der gestiegenen Zinsen nicht? Keine Sorge! Wer geschickt vorgeht und den passenden Anbieter ermittelt, kann auch aktuell von günstigen Krediten profitieren. Der Traum vom Wohnen in den eigenen vier Wänden kann somit trotz gestiegener Zinsen in Erfüllung gehen.

Denn die Banken und Kreditinstitute, die Baufinanzierungen anbieten, ermitteln zum einen die zu erwartenden Zinsen im Zeitraum der Darlehensrückzahlung und berechnen zum anderen Kosten für ihre Dienstleistung. Ist abzusehen, dass die Zinsen in naher Zukunft weiter ansteigen, lohnt es sich, kurzfristig einen Hauskauf in Erwägung zu ziehen. Weiterhin kann der Vergleich der Anbieter dazu verhelfen, das beste Preis-Leistungsverhältnis zu ermitteln und einen günstigen Baukredit ausfindig zu machen.

Von einer 1-Prozent-Tilgung wird in der Regel abgeraten. Allerdings fallen die monatlichen Raten bei einer Tilgung zwischen 2 und 4 Prozent höher aus. Die Hauskäufer sollten aus diesem Grund ermitteln, ob die finanzielle Belastung im Einzelfall realisierbar ist. Der Vorteil: Der Kredit wird schneller abbezahlt.

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